Правительство приняло решение не продлевать программу субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Об этом заявил первый вице-премьер Игорь Шувалов на совещании президента России Владимира Путина с членами правительства. По его словам, льготная ипотека не будет продлеваться, «потому что сейчас коммерческие банки предлагают ипотечные ставки от 12% и ниже».
Чем это грозит россиянам, как теперь можно будет стать владельцем доступного жилья и почему в нашей стране ипотека зачастую превращается в русскую рулетку — в авторской колонке вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева.
— Я с самого начала считал действия правительства, связанные с субсидированием ипотечной ставки, неправильными. Когда весь рынок однозначно движется к сокращению платежеспособного спроса, подталкивать население к игре в рулетку, по меньшей мере, опрометчиво.
Надо понимать: все, что связано с приобретением жилья на первичном рынке, является высокорискованным. Наше население в основном довольно слабо разбирается в этих вопросах. Поэтому, с моей точки зрения, при возрастании рисков стимулировать спрос населения через субсидирование денежными средствами не вполне верно.
Когда рынок и экономика начнут выходить из кризиса и мы увидим первые признаки экономического роста, то тогда снижение ключевой ставки по ипотеке было бы уместным. Сегодня основные риски связаны с тем, что дом либо вообще никогда не построят, либо срок строительства затянется на долгое время. Получается, что человек продолжает платить ипотеку, а ничего не происходит — это самая патовая ситуация. В итоге дольщик, как правило, вынужден где-то арендовать жилье и продолжать платить проценты по кредиту, по сути, субсидируя застройщика.
На мой взгляд, стоит прибегнуть к распространенной мировой практике — во многих странах застройщику запрещено получать существенные денежные средства от населения (например, более 10% от стоимости будущей недвижимости) на стадии строительства.
Это разумная практика, которая позволяет застройщику получить портфель покупателей примерно на 60-70 процентов. После этого строительная компания может обращаться за кредитованием строительства к банкам, получать кредиты. Банк в свою очередь может получить доходность, управляя рисками и проектом в целом. В итоге мы получили бы совершенно прозрачное поле для контроля. Ведь строительство — это постоянно развивающийся и меняющийся процесс.
Только банк в состоянии проконтролировать движение средств по счетам, сформировать определенные требования к застройщику, для того чтобы минимизировать риски.
Физические лица в нашей стране в принципе не имеют инструментария для контроля за рисками при строительстве. Люди просто не защищены от падения отрасли в силу того, что рушится платежеспособный спрос населения. Страховки на этот случай нет.
С моей точки зрения, во всей этой истории есть два противоречия. Та доступность жилья, которая предлагается в рамках долевого участия, несоразмерна рискам, которые несет население. С ипотекой в части новостроек я бы однозначно связываться не стал. Это касается даже тех застройщиков, которые наверняка постараются исполнить свои обязательства. Но вы поймите — иногда одного желания мало, все зависит от экономики и спроса!
Достроить дома, в котором купили жилье всего 10-20 процентов участников, нет даже теоретической возможности. Даже с помощью кредитов. На мой взгляд, доходность в 15-20 процентов, которую обещает механизм ипотеки, можно получить, положив денежные средства на депозит надежного банка. В итоге вы получите немного меньше — 8-10 процентов годовых. Но купите квартиру при выходе объекта на готовность, сохранив еще часть доходности с данного депозита.
