Вот что всегда меня поражает, так это способность действующей в Кирово-Чепецке системы власти КЗД «правильно» отчитываться о проделанной работе.
Представить ее результаты таким образом, чтобы возникло стойкое ощущение позитива, которое несовместимо с мыслями о каких-либо проблемах. Специалисты по земельным ресурсам администрации периодически отчитываются перед депутатами городской Думы о сдаче в аренду и продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. (Не далее, как 25 апреля на расширенной депутатской комиссии был представлен такой отчет.) Назовут количество участков, в лучшем случае – сумму, поступившую в местный бюджет. В детали не углубляются, да их, собственно, никто и не просит. Депутаты принимают эту информацию к сведению, а, может быть, пропускают мимо ушей. Продали, сдали в аренду, получили доход… Что еще нужно?
Ни разу за три года не зашла речь о проблемах, связанных с результатами кадастровой оценки. Между тем, на счету администрации уже несколько проигранных судебных процессов по исковым заявлениям об изменении кадастровой стоимости земельных участков.
Постановлением администрации города от 30 мая 2013 г. № 519 (в ред. от 4 октября 2013 № 1101) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по муниципальному образованию по состоянию на 1 января 2012 года. Определением кадастровой стоимости занималось ООО «Оценка и консалтинг».
Земельный кодекс РФ говорит о том, что кадастровая стоимость устанавливается в целях налогообложения (исходя из нее рассчитывается земельный налог), а также для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности. Собственно говоря, это расчетная величина, которая дает представление о ценности (полезности) конкретной земельной территории. Оценка производится по группам (целевое назначение), но все равно массово, без учета каких-либо особенностей того или иного земельного участка. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. Особенно остро проблема несоответствия кадастровой стоимости участка его рыночной цене встала в 2013 году, когда была установлена новая кадастровая стоимость, которая оказалась еще выше прежней. Кто страдает от такого механизма? Владельцы, которые платят земельный налог, арендаторы, которые вносят в местный бюджет арендную плату.
Завышенная кадастровая стоимость земельных участков в границах Кирово-Чепецка подтверждается простыми примерами. Так, земельные участки для гаражей и автостоянок, которые, по обыкновению, расположены в основном в отдаленных от центра местах, стоят в среднем в Кирово-Чепецке – 2917,8 руб. за 1 кв.м., в Кирове – 566,9 руб. за 1 кв.м.Стоимость земельных участков для размещения объектов торговли: в Кирове – 2446,8, в Кирово-Чепецке – 2856,2. Стоимость земельных участков для объектов образования и культуры: в Кирове – 51,19 руб., в Кирово-Чепецке – 1912,25 руб.Тема корректировки кадастровой стоимости земельных участков актуальна для многих жителей города. Но если предприниматели в состоянии оплатить услуги независимого оценщика, с помощью которого можно оспорить в суде кадастровую стоимость (75000-100 тыс. рублей), то для обычных горожан, например, состоящих в гаражных кооперативах, такие суммы оказываются неподъемными.
Кстати, оспорить оценку
ООО «Мастер Строй» владеет на праве собственности земельным участком, где размещен магазин. Кадастровая стоимость утверждена в размере 4,2 млн. рублей. Независимые оценщики доказали, что рыночная стоимость не превышает 530 тыс. руб. Суд принял решение установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. Аналогичное заявление подал А.В. Куликов, его земельный участок предназначен для размещения объекта потребительских услуг. По результатам кадастровой оценки, стоимость участка составляла по состоянию на 1 января 2012 г. 8,3 млн. рублей. Между тем, согласно отчету независимых оценщиков, рыночная стоимость участка — 1,03 млн. рублей. Суд удовлетворил исковые требования заявителя. Да что там предприниматели!
Успешно оспорили кадастровую стоимость земельных участков крупнейшие предприятия Кирово-Чепецка — филиал компании «Уралхим», ООО «ГалоПолимер Кирово-Чепецк» и ОАО «КЧУС».
Представители Федеральной кадастровой палаты поясняют, что после принятия администрацией города Постановления № 519 сведения об утвержденных результатах государственной кадастровой оценки конкретных земельных участков внесены в Государственный кадастр недвижимости.В редакцию поступали сигналы от председателей гаражных кооперативов о завышенной оценке земельных участков под ними, а также о нарушениях, связанных с расчетом арендной платы. Так, в одном из кооперативов был произведен расчет по ставке 1,5%, в то время как она применима ко всем группам, кроме этой. Для гаражных кооперативов ставка — 0,2%.
Справедливости ради отметим, что не только в Кирово-Чепецке сложилась такая ситуация. Помимо погрешностей, естественных при массовой оценке, оценщиками при подготовке отчетов об оценке были допущены серьезные нарушения, которые повлияли на конечные результаты. Но кое-где власти признают и исправляют эти ошибки: пересчитывают всю проблемную оценочную группу с целью установить реальную стоимость квадратного метра.
Администрация города в качестве заказчика могла бы вновь обратиться к ООО «Оценка и консалтинг» для корректного пересчета. Но очевидно, что делать это местная власть не собирается. Гораздо проще сделать вид, что проблемы не существует…
Елена КУКЛИНА (Бушуева). Газета «Наш город Кирово-Чепецк»
